背景

“以我的收入月供并没问题,但按照现行政策,二套房首付至少需要六成。除了东拼西凑的30万元,还有40万元的缺口。”广州大学陈老师对《经济参考报》记者说。他看中的第二套房房价约为120万元,首付需要70万元。陈老师在广州市白云区已经拥有一套约90平方米的两居室住房。眼下,他打算再购买一套四居室住房,以便将老家的父母接来同住。

楼市一再地在调控,打压,但依然磨灭不了购房者的热情。真是应了那句上有对策,下游政策。不管国家如何调控,政策如何变化,房贷依然能从银行贷出。“灰色房贷”、房贷“变身”等等概念也应运而生!

京城房贷交易量下降

看到陈老师犹豫不决,中介开始热情地推荐“变通方式”。所谓“变通”是指将陈老师第一套住房进行抵押,向银行申请40万元的三年期“装修贷款”。待银行审核通过后,银行会把钱打到“装修公司人员的账户”,然后再由陈老师以现金的方式提现。“所有手续都由担保公司搞定,你只要额外多付5000元的手续费就行啦!”中介胸有成竹地说。

烟台装修网讯,由担保公司出面向银行申请消费贷款,通过第三方过账后转为房贷,这种操作模式正是所谓“过桥”。目前,在施行住房限购限贷政策的城市中,此现象已并不陌生。

“国五条”落地至今已满两个月,新政的实施与原本火热的房贷市场相比骤然起变。据“伟嘉安捷”数据统计显示,新政实施近两个月以来,京房贷交易量环比同期下降了50%,而在整体交易量下跌的环境下,市场中蕴藏的各元素也是“有升有降”。“伟嘉安捷”指出,个税的征收是造成交易量环比下降的重要原因,自“国五条”实施以来,北京各城区严格执行二手房转让环节征收20%差额税的规定,从严的规定令在京4月8日后欲办理网签的置业人群陷入观望。

由担保公司出面向银行申请消费贷款,通过第三方过账后转为房贷,这种操作模式正是所谓“过桥”。据记者了解,在不少施行住房限购限贷政策的城市,这种现象并不鲜见。

多地房贷现收紧迹象

记者了解到,目前“卖房人降低房价,买房人承担个税”为市场主流。而4月8日的网签界限也令市场呈现明显的冷热差异。搭乘规定“末班车”的购房置业人群制造了三月“如火如荼”的房贷交易市场,而“国五条”的“个税”出台也是交易量下降的重要原因之一。

自4月“国五条”实施以来,多地房贷收紧,多地部分银行已将首套房利率从八五折上调至九折,而在二套房贷方面则有提高首付比例迹象。据伟嘉安捷与各大银行统计发现,有部分银行已将首套房贷款利率优惠从八五折调升至九折。例如,北京地区已有1/3的银行,把首套房贷利率优惠提高到九折。

自4月“国五条”实施以来,多地房贷收紧,多地部分银行已将首套房利率从八五折上调至九折,而在二套房贷方面则有提高首付比例迹象。据伟嘉安捷与各大银行统计发现,有部分银行已将首套房贷款利率优惠从八五折调升至九折。例如,北京地区已有1/3的银行,把首套房贷利率优惠提高到九折。

调查

“国五条”执行已两个月有余,在调控趋严背景下,虽然部分银行收紧住房贷款,降低贷款利率优惠,但房地产市场却未能平静,在土地市场焦灼的背景下,住宅交易量回暖态势明显。

“国五条”执行已两个月有余,在调控趋严背景下,虽然部分银行收紧住房贷款,降低贷款利率优惠,但房地产市场却未能平静,在土地市场焦灼的背景下,住宅交易量回暖态势明显。

中介借道消费贷款

伟嘉安捷企划经理吴昊在接受《经济参考报》记者采访时表示,一方面,随着“国五条”政策的从严,住房贷款业务不免受到影响,银行收紧房贷转而指向中小企业融资贷款也是意料之中。另一方面,作为年中分水岭的6月,根据往年交易惯例,银行从进入6月开始会逐渐收紧利率,放慢贷款速度。

“灰色房贷”暗流涌动

记者日前以购房者身份去中介咨询二套房购买的相关业务,表示自己想购买二套房,但是首付不够,中介工作人员在详细地介绍完房源之后表示,无须担心二套房首付比例过高的问题,他们有很多成熟的办法解决这一难题,并且强调“已经成功操作多次”。

值得注意的是,在商贷收紧的背景下,住房公积金也显示出收紧迹象。日前,厦门市住房公积金管理中心发布《厦门市住房公积金管理委员会关于住房公积金贷款业务有关事项的通知》,提高二套房首付比例,并降低二套房最高贷款额度。

随着限购、限贷政策的严格执行,北京二套房首付从六成升至七成,部分其他地区,也提高了公积金贷款门槛。为了规避监管层监管,降低购房成本,一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款,曲线变身房款。部分银行信贷资金以消费贷款名义曲线进入房贷市场。

以位于左家庄附近的一个房源来看,业主报价在310万元,满五年唯一住房,无个税。某中介公司工作人员表示,该房源在银行的评估价大概为200多万,但如果购房者首付不够,他们可以帮忙办理银行消费贷款,贷款额度从20万元到100万元不等。“只要有客户,我们就会尽量留住客户,资金不是问题,我们有很多办法。”中介工作人员表示。

《通知》显示,厦门公积金贷款二套首付比例由原来的五成提升至六成,个人购房最高贷款额度由40万元调整至30万元,夫妻双职工最高贷款额度由80万元调整至60万元。此外,在房屋套数认定方面,由此前的“认房认公积金贷款记录”改为“认房认贷”,商贷记录亦将算入房屋套数,这使得二套房贷收紧的政策影响人群大为增加。

流入“灰色地带”的贷款暗藏风险,更成为楼市调控政策背后一股涌动的暗流。央行数据显示,一季度,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款增加7103亿元,同比多增4667亿元,增量占同期各项贷款增量的27%。这一季度增量几乎是去年四季度新增贷款的两倍,房地产类贷款增速迅猛。

当被问到办理这种业务有什么附加费用时,该中介工作人员表示,房屋按揭贷款部分是不收手续费的,但消费贷款部分,他们要收取贷款额2%的服务费用,比如贷款30万元,收取6000元的服务费用,并且这个服务费用并不包含在房屋买卖的中介费当中。

而在此之前,北京率先提高公积金二套房首付比例至七成,并强化申请人资格审查。之后,苏州住房公积金管理中心市区管理部发布公告,将公积金贷款额度调整为账户余额的10倍,对大部分申请者而言贷款额度收紧。大连公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款相关问题的通知》,在贷款额度、贷款条件、提取条件等方面都作出调整。

然而,烟台装修公司也有爆料:不少购房者与装修公司、中介机构等相互配合,加之个别银行审批不严等因素,屡禁不止。从这个角度而言,通过“消费贷款”方式流入购房人手中的银行信贷,实际上是进入了一个“灰色地带”。

记者了解到,这个手续费的比例每家公司都差不多,即便不是基于购房需求,而是基于真实的消费需求,一些个人抵押消费贷款的客户也大多是通过这样的第三方公司来银行办理。但近期,很多客户开始自己找渠道,通过熟人介绍或朋友的公司来操作,尽量减少手续费的支出。

“灰色房贷”暗流涌动

各方利益驱动房贷“变身”

银行存在贷后管理难题

随着限购、限贷政策的严格执行,北京二套房首付从六成升至七成,部分其他地区,也提高了公积金贷款门槛。因此,为了规避监管层监管,降低购房成本,一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款,曲线变身房款。部分银行信贷资金以消费贷款名义曲线进入房贷市场。流入“灰色地带”的贷款暗藏风险,更成为楼市调控政策背后一股涌动的暗流。

“客户能顺利拿到购房资金,中介公司能做成交易赚取佣金,担保公司有手续费可赚,银行也能完成业绩指标,各方都有好处,何乐而不为呢?”烟台某房产中介的业务员说到。即使意识到部分消费类贷款可能流向房贷,银行也大多选择“睁一只眼闭一只眼”。

一位银行房贷业务人士告诉记者,多家银行推出的多种个人综合消费贷款,主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的消费性个人贷款,这其中并不包含房贷。此前,央行和银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,“要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”。然而,不少购房者与装修公司等相互配合,加之个别银行审批不严等因素,屡禁不止。

央行数据显示,一季度,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款增加7103亿元,同比多增4667亿元,增量占同期各项贷款增量的27%。这一季度增量几乎是去年四季度新增贷款的两倍,房地产类贷款增速迅猛。

与按揭贷款相比,消费类贷款不仅期限较短,而且根据贷款人的资信情况,其利率还可以在基准利率基础上有所上浮,对银行而言收益更高。另外,个人住房抵押消费贷款的放贷额度一般不超过评估价的五成,对于银行而言有较高的安全边际。在当下房价稳中有升的背景下,此类贷款与普通房贷相比并未增加额外的风险。

银行人士透露,虽然央行、银监会明令禁止消费类贷款用于购房,但由于这种贷款期限短、风险较小,且需求旺盛,而银行对消费类贷款的用途审核、监督并不严格,只要能提供消费合同,大都可以顺利地贷到款。

具体来看,个人购房贷款1季度新增4662亿元,同比多增3088亿元,占全部新增贷款的66%。

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一家股份制银行支行业务人员表示,借款者在该行的消费贷申请成功以后,必须刷卡消费。但在申请购买房产时,其授信额度被中介和开发商的系统给屏蔽掉。所以,贷款最终的流向管理存在比较大的困难。

“虽然房地产成交有所下滑,但是随着调控政策影响变淡,房地产成交也呈现出回暖态势。”中原地产市场总监张大伟表示,成交回暖,但调控却未放松,钱从哪来?

而中介公司正是利用银行贷后管理困难实现“灰色房贷”。比如,客户以申请装修贷款的名义,将手中的房屋抵押给商业银行,银行按房贷评估值70%以内提供消费贷款,贷款获得审批后,银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。

据“伟嘉安捷”数据统计显示,新政实施近两个月以来,北京房贷交易量环比同期下降了50%,而在整体交易量下跌的环境下,市场中蕴藏的各元素也是“有升有降”。

如此操作,满足贷款额仅用于消费、贷款由银行直接打入第三方账户的条件。实际上,该装修公司与客户早就达成了协议,客户只需支付一定的手续费就可领走这部分贷款,用于支付房贷,贷款再度填补炒房黑洞。

例如北京个贷市场交易量则上涨14%。抵押消费类贷款的上升是造成5月北京个贷市场交易量上浮的主要原因,3月疯长的二手房交易量使得市场消化这部分人群后,使用抵押贷款用于装修的用途较多,助力非交易类贷款市场。与此同时,企业经营类贷款的增多也是交易量上升的一大“功臣”。

骗贷直接影响个人信誉

但值得注意的是,虽然部分新购房者抵押装修贷款增多,但另一方面,借道消费贷款作为“房贷”现象又有回头之势。

对于消费贷款,银行人士对此有着自己的无奈。使用消费类贷款购房的需求大量存在,各种代办公司也增加了银行审核贷款真实用途的难度,一般中介都会通过一个第三方公司的账户获得贷款。从流程上看,贷款确实给了指定账户,但是实际上却不排除流入房地产市场的可能。此外,二套房首付提高了房贷的门槛,银行在这方面的业务量明显下降,而抵押消费贷款期限短、抵押物优质,风险相对较小,“默认”这种业务可以弥补房贷业务量的减少。

的确,来自中国人民银行上海总部的数据显示,一季度上海市新增本外币个人消费贷款238.6亿元,同比多增179.5亿元。一些业内人士表示,不排除其中有部分贷款变相流入了房产交易市场。

虽然银行并不监督消费类贷款的后续使用情况,不过,一旦贷款人被发现挪用消费类贷款购房,银行会给出停贷、要求立即偿还贷款的处理,而且贷款人的行为会被认定为骗贷,会进入个人信用记录。

消费贷,顾名思义银行向个人客户发放的有指定消费用途的消费性个人贷款,这其中并不包含房贷。虽然此前,央行和银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,“要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”。然而,不少购房者与装修公司、中介机构等相互配合,加之个别银行审批不严等因素,屡禁不止。

观点

记者致电广州、上海多家担保公司,大多表示可以从事上述业务。据业务员介绍,200万元以下的贷款一般以“房屋装修”名义申请,找装修公司签订合同即可;200万元以上的以“艺术品投资”名义申请,与客户签订相关合同的对手方一般为珠宝公司或典当行。

消费贷购房伤及地产调控

银率网分析师闫博锴表示,央行对于消费贷款用途有严格规定,不能用于购买住房、股票、基金和理财产品,不能以任何形式流入证券、期货、民间借贷等资本市场及用于股本权益类投资,只可用于购买大宗耐用消费品和教育、旅游等用途。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,这种情况在当今这个社会是见怪不怪了。在二套房贷被严苛控制的今天,消费贷的利率虽然比一套房贷要高,但是和二套房贷相比,并不会高出多少。

从这个角度而言,通过“消费贷款”方式流入购房人手中的银行信贷,实际上是进入了一个“灰色地带”。

郭田勇告诉记者,这样的融资方式现在越来越多地被中小企业主和白领所认可,对于银行而言,因为一般是以房产作为抵押物的,所谓风险并不高,而对于个人而言,只要有偿还能力,问题也不大。唯一受伤害的只有目前的房地产调控。一旦房地产市场失控,不仅银行风险剧增,个人的资产也会严重缩水。

各方利益驱动房贷“变身”

郭田勇把资金比成流水,哪里有利益,它就会流向哪里。与其四处补漏,还不如出手那些能从根本上遏制房价的“铁腕政策”。

“客户能顺利拿到购房资金,中介公司能做成交易赚取佣金,担保公司有手续费可赚,银行也能完成业绩指标,各方都有好处,何乐而不为呢?”上海某房产中介的业务员余先生对记者说。

在郭田勇看来,银行信贷政策并不是房地产调控的核心政策,人为性地堵截资金是很难的,即便是企业贷款也不排除有些会通过各种方式进入到房产市场。房地产调控是综合性政策,比如房产税、房地产联网,这个从操作层面来说要容易得多,但是你不抓重要的,而是老堵截这些资金,恐怕是有问题的。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,这种“灰色房贷”是典型的贷款挪用。但记者在调查中发现,尽管认可“灰色房贷”存在违规之处,但无论是购房者、担保公司、中介机构,甚至银行本身,都十分乐意从事此类业务。

未来调控楼市难度加大

一位不愿意透露姓名的上海银行业人士表示,此类“灰色房贷”现象其实一直都存在。“一般而言,只有手续、材料合规的情况下,银行才会发放消费贷款。至于材料背后是否存在假合同或资金挪作他用等问题,银行方面受限于人力、成本等因素,虽然会有检查,但难以全面覆盖。”

对于未来房贷市场,业内人士认为房贷还将进一步回落。“伟嘉安捷”指出,新政的落地实施必然带动市场交易量的变化,因此广大借款人也无需过分担忧。未来市场的交易量将呈现平稳趋势,市场交易量环比下跌的局面并非常态。经过了火热的三月,冷却的四月与五月,六月的房贷市场,将会持续稳中有降的态势。

广州一家银行的个贷部负责人告诉记者,放款后银行会定期对申请人的还款和资信情况进行跟踪调查。曾经有贷款人以装修的名义获得30万元的五年期贷款,用于购买二套房,但银行放款后一周内,客户就直接把钱从第三方账户从银行转账转到了自己的账户。发现这笔贷款存在明显作假行为后,银行方面立即启动追讨,并要求一年内还清。但这位负责人也坦言,若对于此类情况进行逐笔调查,银行既没有动力,也缺乏足够的资源。

中原地产市场研究部总监张大伟坦言,“国五条”落地细则力度低于预期,大部分城市目前执行的政策与“国五条”之前一致,楼市的供需结构依然悬殊,整体房价的上涨趋势依然未改。限价城市部分预售项目增加装修等额外价格。

记者在调查中发现,即使意识到部分消费类贷款可能流向房贷,银行也大多选择“睁一只眼闭一只眼”。

张大伟表示,广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。整体楼市在“国五条”落地力度低于预期的情况下,购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象。市场存在再次失控的风险。各地“国五条”细则落地无力度,除北京一地执行落地了“国五条”细则政策外,其他所有城市目前的楼市政策与“国五条”出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的高温热度。整体来说,当下楼市量价均居于高位,而开发商的资金情况明显好于往年,在这种情况下调控楼市的难度明显加大。

与按揭贷款相比,消费类贷款不仅期限较短,而且根据贷款人的资信情况,其利率还可以在基准利率基础上有所上浮,对银行而言收益更高。

另外,个人住房抵押消费贷款的放贷额度一般不超过评估价的五成,对于银行而言有较高的安全边际。在当下房价稳中有升的背景下,此类贷款与普通房贷相比并未增加额外的风险。

上海一位典当行业资深人士也表示,包括一些购房者在内,用“艺术品投资”的名义向银行申请消费贷款,再转作他用,在业内并非秘密,甚至已经成了“约定俗成”。

“用这个名义不仅贷款额度大,而且好操作。比如贷款申请下来之后,万一遇到银行核查,客户完全可以说没能买到或拍到看中的艺术品。”这位典当业内人士说。

以短还长 “灰色房贷”隐性风险凸显

在楼市回暖,调控政策趋严的背景下,房贷收紧趋势明显,因而“灰色房贷”越来越受购房者的青睐。所谓“灰色房贷”说明其并不是正规贷款。尤其,在监管层面收紧的背景下,“灰色房贷”的隐性风险逐渐凸显。

“房地产贷款期限一般比较长,但消费贷款期限只有10年,这就存在‘以短还长’的问题,一旦政策出现调整,就会出现供不上房贷的风险,所以不论是消费者还是银行,只要在违规边缘游走,就有很大风险。”中国经济网评论员林耘说。

林耘认为,“灰色房贷”一事双方都有动机,买房者是为买房打擦边球;而银行是主动配合打了擦边球,因为目前整体经济增速减缓,银行想要找到能承受高利率贷款的客户不太容易。

因此,从表面看,担保公司“牵线”客户获得了急需的贷款资金,银行多了一笔生意,担保公司本身也有手续费进账。“灰色房贷”看似取得了“多赢”的效果。但这种“过桥”贷款本质上是担保公司的垫资行为,垫资期限一般为一个月,而消费性贷款的期限通常为数年,最高可达十年。这意味着一旦“过桥”完成,贷款的风险就完全转嫁给了银行。

对此,中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇等多位专家认为,在保证每一笔贷款合法合规、风险可控的同时,银行方面应加大对贷款流向的检查力度,监管部门也可以采取不定期抽查的方式,对违规贷款进行追讨和处罚,防止信贷资金通过消费贷款等途径违规流入房贷市场。

值得注意的是,虽然监管部门明令禁止消费类贷款用于购房,但由于这种贷款期限短、风险较小,且需求旺盛,而银行对消费类贷款的用途审核、监督并不严格,只要能提供消费合同,大都可以顺利地贷到款。

此外,对于作为“过桥”掮客的担保行业却由于入门门槛较低,监管不严,出现诸多乱象。

自2010年开始发放融资性担保机构经营许可证以来,担保公司数量持续增加。截至去年6月末,全国融资性担保行业法人机构超过8500家。

据了解,政府部门曾经对融资性担保进行过整治。但从整体来看,担保行业在行业定位、金融定性等方面比较模糊,行业进入门槛相对较低,行业监管也过于宽松,这给一些担保公司从事“灰色房贷”等违规违法业务提供了空间。而担保行业资质良莠不齐,一定程度上也影响了银行的信贷安全。

针对担保行业乱相的整治,多位专家建议,首先应从中央到地方完成对担保行业监督管理的顶层设计,形成专门的行业监管职能部门进行垂直管理。同时,赋予监管部门相应的行政执法权,改变其只能管牌照、管不了人和财的现状。

其次,应在《担保法》基础上出台全国性的规范文件,对担保行业的职能范围、监管办法进行明晰规划,改变目前各地管理办法不统一给监管带来难度的现状。

另外,提高行业尤其是融资性担保行业的市场准入门槛,建立从业人员资格认证制度,也是保障这一行业健康发展的重要一环。

不过,一些专家也呼吁,担保行业在现代金融体系构架中有着不可或缺的作用,政府应在审慎监管的前提下,为这一行业提供更加宽松的经营环境,促使其充分发挥为中小微企业融资需求服务的功能,从而拥有更加“阳光”的生存和发展空间。

“除在钱财上可能受损失外,‘灰色房贷’或会影响个人信用记录。”伟嘉安捷企划经理吴昊指出,如果通过利用消费贷款用于房贷,虽然银行并不监督消费类贷款的后续使用情况,不过,一旦贷款人被发现挪用消费类贷款购房,银行会给出停贷、要求立即偿还贷款的处理,而且贷款人的行为会被认定为骗贷,会进入个人信用记录。

除此之外,对于路边张贴的提取公积金的小广告,吴昊指出,由于公积金贷款手续较为繁琐,申请较慢,因此一些购房者购房时只能选择商贷,而在此背景下,希望提出已缴公积金作为首付款部分资金。“由于一些个人提取公积金机构并不正规,因此,出现虽缴纳中介费,却未能提取出现金;甚至在申请人不知情的情况下,以个人贷款形式取出,造成部分购房者失去享受公积金首套房信贷优惠政策的机会,造成更大的损失。”

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